Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Перепланировка квартиры может проводиться по различным причинам – для расширения небольшого пространства помещения, его более эргономичного и рационального использования, сноса старых стен или возведения новых перегородок. Такие ремонтные работы обязательно нужно согласовывать с органами местного самоуправления в установленном законом порядке. Многие собственники жилья уверены, что длительная ходьба по инстанциям и сбор внушительного пакета документов не являются обязательными, ведь никто не придет домой проверять. Но это далеко не так, так как при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой обязательно возникнут проблемы, которые придется экстренно решать.

Когда согласование не требуется

Продать квартиру с неузаконенной планировкой возможно, но этот вопрос необходимо решать непосредственно с покупателем. Не стоит надеяться, что он не заметит изменения – покупатель обязательно выявит, что реальная планировка квартиры не соответствует ее техническому плану, выданному в БТИ. Кроме того, нужно учитывать, что квартира, в которой сделана перепланировка без разрешения, будет стоить на рынке примерно на 10% дешевле. Поэтому владельцам обязательно нужно учитывать, в каких случаях требуется согласование проводимого ремонта с органами местного самоуправления, а в каких их разрешение не нужно. Без согласования можно проводить следующие работы:

• замена старого сантехнического оборудования на новое;
• устройство или демонтаж встроенных шкафов;
• замена водопроводных труб с соблюдением первоначального угла слива;
• остекление балкона.

В случае если перепланировку квартиры будут сочетать с работами, касающимися общедомового имущества, потребуется письменное разрешение всех жильцов многоквартирного дома.

Когда перепланировку нужно согласовывать

В обязательном порядке надо получить разрешение органов местного самоуправления на перепланировку в том случае, если она касается несущих конструкции и может ухудшить их прочность и надежность. Узаконенными должны быть следующие виды работ:

• совмещение ванной комнаты с туалетом или их перенос;
• любые работы с несущими стенами (в большинстве случаев собственники получают отказ);
• объединение гостиной с кухней;
• перенос кухни;
• возведение или демонтаж не несущих перегородок.

В случае незарегистрированной самовольной перепланировки владелец квартиры несет административную ответственность. Он должен будет не только уплатить штраф, но и восстановить первоначальное положение всех элементов и конструкций за свой счет.

Ответственность за незаконную перепланировку

Владелец квартиры с незаконной перепланировкой несет административную ответственность согласно Жилищному кодексу Российской Федерации. Какой штраф уплачивается в 2021 году зависит от собственника помещения. Физические лица оплачивают 2500 рублей, штраф для юридических лиц составляет до 400 000 рублей. В случае продажи квартиры с несогласованной перепланировкой всю ответственность будет нести продавец, то есть собственник жилья, сделавший неузаконенный ремонт. Выявление таких нарушений не только обяжет собственника за собственный счет вернуть все к первоначальному состоянию, но и существенно снизит рыночную стоимость такой квартиры. Обычно незаконный ремонт снижает цену жилья на 5-10%.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ипотека предполагает вызов банковского оценщика, который тщательно проверяет всю документацию и определяет, является ли проделанная перепланировка узаконенной. После этого банк принимает решение, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой или же такому покупателю стоит отказать. В большинстве случаев банковские учреждения отказывают в ипотеке на квартиры с перепланировкой, которая не была узаконена в установленном порядке. Но иногда банки могут согласиться на ипотеку – но только в том случае, если незаконные изменения можно будет согласовать с органами местного самоуправления. Поэтому этот момент лучше всего уточнять непосредственно у кредитора.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Перед тем как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой обязательно нужно уведомить покупателя. Нет смысла скрывать – при осмотре помещения и его сравнении с техническим планом БТИ он увидит отличия. Любые утаивания могут натолкнуть покупателя на мысль об обмане, поэтому продавцу лучше сообщить заранее о том, что в квартире не узаконена перепланировка. Пошаговая инструкция как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

1. Обсудите с покупателем неоформленный ремонт и детали его согласования. Чаще всего в таких ситуациях покупатели требуют скидку в размере стоимости узаконивания сделанной перепланировки.
2. После согласования всех деталей подпишите договор купли-продажи.
3. Предоставьте документацию на дальнейшую регистрацию в МФЦ или непосредственно Росреестр. Самовольный и несогласованный ремонт не является причиной для отказа в переоформлении права собственности на жилое помещение.

После оформления всех документов наступает завершающий этап – подпишите акт приема-передачи жилого помещения, получите деньги и отдайте ключи от квартиры.

Содержание и образец договора

Купля или продажа квартиры осуществляются на основе договора. При оформлении этого документа очень важно указать в договоре наличие неузаконенного ремонта. Если этого не сделать, в дальнейшем покупатель может оспорить сделку на основании того, что в договоре отсутствует информация о несогласованной перепланировке.

Документы

Для продажи помещения при отсутствии узаконенной перепланировки собственнику квартиры необходимо подготовить следующий пакет документов:

• паспорт гражданина РФ;
• технический паспорт на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• справка из ЖЭК об отсутствии задолженности;
• домовая книга или выписка из нее;
• документальное подтверждение права собственности на квартиру – старый договор купли-продажи, обмена или дарственную.

Покупателю не потребуется никаких документов, кроме паспорта гражданина РФ или иностранного государства, подтверждающего его личность.

Госпошлина

На покупателя возлагается обязанность уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Если покупателем выступает юридическое лицо, сумма госпошлины увеличивается до 22 000 рублей.

Сроки

Срок рассмотрения документов, поданных в МФЦ – до 10 рабочих дней. Если же документация была направлена непосредственно в органы Росреестра – до 7 рабочих дней. При заверении договора купли-продажи нотариусом эта процедура не отнимет дольше 3 дней.

Как узаконить перепланировку

Новый собственник квартиры вправе самостоятельно решать, стоит ли узаконивать неоформленную перепланировку жилища. Если он принял решение согласовать перепланировку в установленном законом порядке ему нужно выполнить ряд действий:

1. Вызов специалиста БТИ – он осмотрит помещение и зафиксирует все проделанные изменения в новом техническом паспорте. Также он оформит заключение о безопасности и целостности несущих конструкций.
2. Подача документации в жилищную инспекцию или отдел архитектуры и строительства районной администрации.
3. Ожидание узаконивания перепланировки – рассмотрение поданных документов занимает до 45 дней, после чего собственнику жилища выдается Акт о произведенном переустройстве, на основании которого вносятся изменения в поэтажный план.

В редких случаях жилинспекция может отказать в оформлении перепланировки. Тогда владельцу квартиры необходимо обратиться в суд и решать вопрос об узаконивании ремонта в судебном порядке.

Документы

Для обращения в жилищную инспекцию владельцу квартиры необходимо предоставить собственный паспорт и технический паспорт жилища, выданный БТИ и имеющий отметку о незаконном ремонте. Также собственнику необходимо предоставить выписку из ЕГРН, письменное согласие всех жильцов данной квартиры на перепланировку и документы, подтверждающие право собственности на нее. Помимо этого, следует заказать в специализированной организации техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.

Основания для отказа

Согласно жилищному законодательству Российской Федерации, обратившемуся собственнику могут отказать в узаконивании перепланировки только в двух случаях. Причиной отказа может стать неполный перечень предоставленных документов или же нарушения, произведенные в ходе ремонтных работ, которые могут поставить под вопрос прочность и безопасность всего многоквартирного дома.

Ответы юриста на частые вопросы

При появлении любых вопросов относительно незаконной перепланировки в квартире можно проконсультироваться с юристами. При появлении любых вопросов о квартире и сомнениях в законности ее планировки — лучше всего уточнить эти моменты до подписания договора купли-продажи.

Заключение эксперта

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой вполне возможна, но этот момент обязательно должен быть известен покупателю и указан в договоре купли-продажи. Нет никакого смысла скрывать от покупателя незарегистрированные ремонтные работы, ведь он обязательно узнает о них и может оспорить сделку. Перед подписанием договора продавец может самостоятельно согласовать все изменения в квартире с органами местного самоуправления или же оставить этот вопрос покупателю по предварительной договоренности. После этого никаких сложностей с последующей покупкой или продажей не возникнет.