Как узаконить переустройство нежилого помещения

Причины, по которым собственники решают провести согласование переустройства нежилого помещения.

• Желание продать нежилое помещение, разделить, сдать в аренду, а неузаконенное переустройство сильно занижает цену;
• Отказ Росрееста в регистрации договора аренды;
• Покупатели отказываются от сделки, так как боятся покупать помещение с незаконным переустройством;
• Отказ банка в предоставлении кредита или залога по причине неузаконенного переустройства;
• Жалобы жильцов дома, в котором расположено помещение, на неузаконенную перепланировку и угрозы вызова проверяющих государственных инстанций;
• Предъявление Управляющей компанией или Мосжилинспекцией предписания о необходимости согласования переустройства нежилого помещения;
• Наличие текущего судебного процесса с Мосжилинспекцией. Опасение потерять нежилое помещение при наличии незаконного переустройства;
• Желание быстро узаконить переустройство нежилого здания, чтобы избежать штрафов и проблем с законом;
• Желание быть уверенным, что переустройство не несет опасности для всего жилого дома;
• Угрозы управляющей компании подать в суд по факту несогласованного переустройства;

• Для того чтобы определить есть ли переустройство нежилого помещения или нет, необходимо взять в руки поэтажный план в и очень внимательно его сопоставить с фактическим переустройством нежилого помещения. Поэтажный план БТИ выполняется в масштабе к 1:2, что позволяет без труда можно определить размеры помещений, если в документах они не стоят, сопоставить фактическое место размещения стен, проемов, санузлов, сантех оборудования с документами БТИ.
• Если план БТИ совпадает с фактической планировкой нежилого помещения, то переустройства нет, если вы выявили какие-либо расхождения — переустройство и перепланировка нежилого помещения есть.
• Каждый собственник нежилого помещения должен помнить и знать о том, что документы именно этих органов (БТИ и Росреестр) должны соответствовать фактической планировке помещения. Только в этом случае документы на нежилые помещения являются легитимными. Во всех остальных случаях как планируемых работ, так и выполненных, придется согласовать переустройство и получить разрешение на переустройство нежилого помещения.

• Градостроительный кодекс РФ.
• Жилищный кодекс РФ.
• Согласование перепланировки регулируется постановлением Правительства Москвы 508-ПП от 25.10.2011 (последняя редакция — ПП №1572 от 17.12.2018г.).
• Нормы и правила при проектировании, СанПИН

На основании нашего опыта и нормативных документов мы кратко постарались описать порядок переустройства нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме.

Переустройство нежилого помещения в жилом доме, инструкция к действию.

1. Документы для переустройства нежилого помещения:

1. БТИ — поэтажный план, экспликация или технический паспорт. Важно, чтобы дата последнего обследования помещения сотрудниками БТИ была не более 5-ти лет.
2. Выписка из ЕГРН с графической частью.
3. Эскиз будущего переустройства нежилых помещений или дизайн-проект.
4. Правоустанавливающие документы на нежилое помещение.
5. Если нежилое помещение в ипотеке/залоге, то потребуется разрешение банка.
6. Если помещение арендуется, то потребуется согласие собственника объекта или Департамента имущества.
7. В некоторых, сложных случаях: Архивные материалы БТИ, Архивный проект и тд.

2. Заказ технической документации

1. Техническое заключение о возможности выполнения переустройства.
2. Проект переустройства нежилого помещения.

Кто может выполнить:

Институт МНИИТЭП, ГБУ «Экспертный Центр», «ЖИЛЭКСПЕРТИЗА», АО «ЦНИИЭП жилища», АО «Моспроект» и многие другие.

В случаях, когда переустройство затрагивает несущие конструкции (например, выполнен проем в несущей стене или устроен проем в перекрытии) Техническое заключение разрабатывает автор проекта дома. Если несущие конструкции в здании не затронуты, проектную документацию может разработать любая проектная организация, имеющая допуск СРО.

3. Разрешение на переустройство нежилого помещения в жилом доме выдает Мосжилинспекция.

Для этого разработанную проектно-техническую документацию необходимо согласовать в Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) и получить Эпидемиологическое заключение и Акт.

Когда все документы получены, необходимо весь пакет проектно-разрешительной документации подать в Мосжилинспекцию посредством МФЦ.

МФЦ только принимает заявление и пакет документов, после чего пересылает все в Мосжилинспекцию. По факту рассмотрения документов Мосжилинспекция направлет Решение в МФЦ, где собственник его получает.

4. Выполнение ремонта по переустройству нежилого помещения необходимо выполнить строго по проекту, в противном случае, придется заново все пересогласовывать. Даже малейшее отступление от проекта грозит серьезными последствиями, поэтому прежде чем сделать какие-то работы, неучтенные в проекте, задумайтесь — стоит это делать или нет.

Во время выполнения ремонта по переустройству нежилого помещения следует помнить про необходимость составления актов на скрытые работы:

Акты на скрытые работы потребуются для дальнейшего согласования переустройства помещения.

Акты оформляются строительной организацией, имеющей определенный допуск СРО и зарегистрированной в НОПРИЗ. Эту информацию необходимо проверить перед заключением договора подряда. Многие строительные организации не имеют требуемый пакет документов.

5. С момента выполнения ремонтно-строительных работ необходимо оформить Акт о завершенном переустройстве в Мосжилинспекции.

Акта о завершенном переустройстве выдается после того, как инспектор Мосжилинспекции произвел выход в переустроенное помещение и сравнил выполненные работы на соответствие ранее согласованному проекту переустройства. На данном этапе понадобятся ранее оформленные Акты на скрытые работы, как как визуально инспектор не может определить – надлежаще ли выполненны они или нет. При наличии расхождение факта и проекта, будет выписано предписание о приведении помещения к проектным решениям.

Если же замечаний по выполненному переустройству нет, через установленный срок собственник помещения получит на руки Акт о завершенном переустройстве.

6. Внесение изменений в БТИ.

Получив на руки документы (разрешение на перепланировку и акт о завершенном переустройстве помещения), заказываем выход техника БТИ для проведения новой инвентаризации и внесения изменений в базу БТИ, которые произошли в помещении в результате переустройства.

7. Технический план.

По результатам получения документов (Разрешения, Акта о завершенном переустройстве помещения и БТИ) оформляется заказ технического плана у кадастрового инженера.

8. Внесение изменений в ЕГРН

На основании всех ранее полученных документов и технического плана подаем пакет документов в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Получаем новую выписку из реестра, которая подтверждает, что объект прошёл все этапы согласований и, при необходимости, готов к любым законным процессам с недвижимостью.

Порядок согласования и переустройства нежилого здания несколько проще, чем переустройство нежилых помещений, расположенных в жилых домах.

Переустройство нежилых зданий не требует обращения в Мосжилинспекцию, так как данный орган контролирует только работы, произведенные в жилых домах.

Поэтому из этапов работ исчезает получение Разрешения и Акта о произведенном переустройстве. Потребуется заказать проектно-техническую документацию и внести изменения в БТИ и ЕГРН.

1. Невозможно узаконить проемы в диафрагмах, ребрах жесткости (несущих стенах), которые могут привести к аварии, снос несущих стен, колонн. Это самое понятное, так как это безопасность как вашей жизни, так и ваших соседей;
2. Уменьшение вентиляционных и технических коробов, замуровывание инженерных стояков в стены (короба – это площадь, находящаяся не в вашей собственности, а стояки нужно обслуживать);
3. Практически невозможно согласовать пристройку (тамбуры, дополнительные помещения, надстроить этаж и т.д);
4. Трапповая система водоотведения в санузле;
5. Присоединение общедомового имущества, тамбура к нежилому помещению.

Все ограничения можно посмотреть в 508 ППМ, но у Мосжилинспекции есть ряд своих требований, которые могут видоизменяться.

• покраска стен, замена обоев;
• замена напольного покрытия на аналогичное;
• другие косметические изменения;
• замена окон и дверей;
• установка кондиционеров;
• замена сантехнических приборов без перемещения.

Задачи, объем и трудности в процессе согласования переустройства нежилого помещения в жилом доме разные, поэтому точно сказать какое время понадобится на согласование невозможно. Мы можем ориентироваться на практику ранее выполненных работ и указать только примерные сроки по оформлению всех документов по переустройству нежилого помещения в жилом доме.

Сроки согласования переустройства нежилого помещения в жилом доме под ключ в Москве примерно такие:

• Сбор исходного пакета документов (создание эскиза перепланировки, получение документов БТИ и выписки из ЕГРН, согласие собственника) — 1 месяц;
• Заказ и получение проектной документации (проекта перепланировки и техническое заключение) — 20-50 дней;
• Общее собрание собственников многоквартирного дома — от 1 до 3 месяцев;
• Получение Решения Мосжилинспекции — 35 рабочих дней;
• Акт о завершенном переустройстве нежилого помещения, ориентировочно — 30 дней;
• Внесение изменений в БТИ — 20 -30 дней;
• Внесение изменений в ЕГРН — от 1 месяца и более.

Итого на согласование переустройства нежилого помещения в жилом многоквартирном доме необходимо 6-7 месяцев (оптимистично), в сложных случаях срок может быть больше.