Перепланировка в ипотечной квартире

Перепланировка в ипотечной квартире допускается, но требует выполнения двух обязательных условий. Первое заключается в предварительном согласовании с банком, выдавшем ипотеку и выступающим в качестве залогополучателя жилья. Второе состоит в соблюдении действующего в России порядка перепланировки квартир многоквартирных домов. Он предусматривает разделение работ на разрешенные без согласования, разрешенные, но требующие обязательного согласования в контролирующем органа, и запрещенные.

С учетом сказанного, становится понятным, что перепланировка квартиры в ипотеку требует еще больше усилий, чем аналогичное мероприятие в обычном жилье. Поэтому стоит привлекать к решению задачи квалифицированных специалистов, обладающих необходимыми знаниями и опытом. Способных грамотно и точно ответить на вопрос: можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, нужно ли получать разрешение и т.д. Только такой подход позволяет добиться нужного результата в сжатые сроки и с минимальным уровнем сопутствующих расходов.

Не теряйте время, заказывайте бесплатную консультацию!

Звоните нам 8 (495) 132-03-60 или пишите в

Заказать услугу Заказать звонок

Особенности перепланировки в квартире с ипотекой

Под перепланировкой понимается изменение площади и/или границ квартиры, в том числе — посредством обустройства новых помещения или внесения корректировок в существующую планировку. Термин нередко путают с близким по смыслу переустройством, представляющим собой изменения, которые касаются инженерного оборудования и сетей. В первом случае требуется внесение новых данных в ЕГРН, во втором — в технический паспорт объекта жилой недвижимости.

Влияние ипотечного договора на перепланировку

Ипотека предусматривает предоставление приобретенной или уже имеющейся у заемщика квартиры в качестве обеспечения финансовых обязательств перед банком, то есть в залог. Если должник не сможет своевременно закрыть кредит, финансовая организация получает возможность реализовать жилье и вернуть долг в принудительном порядке. То есть на ипотечную квартиру накладывается обременение, которое сопровождается рядом дополнительных обязательств должника.

Они, как и все остальные условия сотрудничества, детально прописываются в договоре на выдачу ипотеки. Одним из частых требований к заемщику становится прямой запрет на любые перепланировки. Нередко банк ограничивается более мягкой формулировкой о необходимости предварительного согласования подобных действий с кредитором.

Такая политика ведущих отечественных банков (начиная со Сбербанка и продолжая ВТБ, Альфа-Банком, Т-Банком и многими другими) кажется вполне логичной и оправданной. Заложенная квартира выступает ликвидным и ценным активом, гарантирующим исполнение обязательств клиента. Перепланировка способна изменить стоимость и ликвидность залога. В том числе — в худшую сторону, что не может устроить кредитора. Именно поэтому перед ответом на вопрос, как сделать перепланировку в ипотечной квартире, нужно внимательно изучить условия договора. А при необходимости — проконсультироваться с ответственным сотрудником банка. Желательно с присутствием квалифицированного и опытного специалиста, защищающего интересы заемщика.

Почему нужно согласование с банком

Важно отметить, что перепланировка при ипотеке в многоквартирном доме требует согласия банка даже в том случае, если это не является требованием кредитного договора. По уже описанной выше причине: жилье находится в залоге и на него наложено обременение, а потому любые действия владельца могут привести к изменению стоимости и ликвидности актива.

В результате у банка возникает вполне законное право требовать соответствующей корректировки условий договора. Причем в худшую для заемщика сторону. Например, в виде повышения процентной ставки или необходимости оформления новой страховки. Поэтому в любом случае имеет смысл заблаговременно заручиться согласием банка в виде положительного ответа на вопрос, возможна ли перепланировка в ипотечной квартире. Дополнительно целесообразно обратиться еще и в страховую компанию, выдавшую соответствующий полис. Что позволит избежать развития событий по описанному выше негативному сценарию.

Какие виды перепланировок можно согласовать в ипотечной квартире

В остальном процедура перепланировки ипотечной квартиры не отличается от стандартной. Некоторые виды работ могут производиться без дополнительного разрешения жилищной инспекции. Сделать перепланировку в ипотечной квартире без согласия контролирующего органа местной власти можно, если запланированы такие работы:

1. Все виды косметического ремонта, например, штукатурка, покраска, поклейка обоев, облицовка стен плиткой, укладка напольного покрытия, аналогичного существующему, и т.д.
2. Замена дверных и оконных заполнений. Важным дополнительным требованием выступает сохранение старых проемов.
3. Остекление лоджии, балкона или террасы.
4. Установка различного инженерного оборудования, размеры, характеристики и устройство которого аналогично существующему.
5. Перестановка электрической кухонной плиты внутри помещения.

Отдельно стоит выделить два вида, нередко вызывающих споры в части возможности проведения работ без специального разрешения. Речь идет об установке на фасадах зданий кондиционера или спутниковой антенны. Работы фактически затрагивают общую собственность жильцов, поэтому ряд юристов считает получение согласования обязательным. С другой стороны, они никак не влияют на безопасность эксплуатации объекта, что позволяет производить без разрешения.

Причем сложившаяся судебная практика содержит прямо противоположные по смыслу решения при схожих исходных условиях. Что становится наглядным подтверждение сложности рассматриваемой темы в целом и конкретного вопроса о том, как сделать перепланировку в квартире в ипотеке, в частности.

Когда на перепланировку в ипотечной квартире требуется разрешение

Большая часть работ, которые предусматривает перепланировка квартиры в ипотеке, требует предварительного получения разрешения жилищной инспекции (или другого контролирующего органа, уполномоченного местными властями). К числу таковых относятся:

1. Монтаж нового инженерного оборудования с характеристиками, размерами и устройством, отличающимся от существующего. В качестве примера можно привести установку электрической плиты вместо газовой.
2. Замена инженерных сетей и оборудования, включая теплоснабжение, водопровод, электроснабжение, газоснабжение, канализацию и вентиляцию.
3. Изменение местоположения стен и перегородок, а также расположенных в них дверных или оконных проемов. В первом случае речь идет о любых ограждающих конструкциях, включая несущие стены и ненесущие.
4. Демонтаж существующих стен. Устройство новых перегородок. Заделка старых и устройство/расширение новых проемов — дверных или оконных (независимо от их расположения).
5. Изменение конструкции полов в домах с деревянными перекрытиями.
6. Обустройство антресолей (при условии, что их площадь не превышает 40% помещения).
7. Расширение жилых помещений за счет нежилых (подсобных или вспомогательных).
8. Ликвидация существующих и устройство новых кухонь или санузлов.

Каждый пункт списка включает большой набор разнообразных строительных, ремонтных, монтажных и демонтажных работ. Поэтому для полного понимания необходимости получать разрешение на перепланировку требуется или владение темой, или консультация специалиста. Самостоятельно разобраться в вопросе без профессиональной подготовки достаточно проблематично.

Важно отметить, что получение разрешения жилищной инспекции вовсе не означает аналогичное одобрение со стороны банка. Практика показывает, что кредиторы крайне неохотно идут на перепланировку. Что делает актуальным необходимость повторного согласования уточненного по результатам разработки проекта перечня работ с банком, выдавшим ипотечный кредит. Только после этого имеет смысл задуматься о том, как сделать перепланировку в квартире в ипотеке, с организационной и технической точек зрения.

Что нельзя делать при перепланировке в ипотечной квартире?

Некоторые виды работ, непосредственно связанных с перепланировкой, выполнять запрещено. Независимо от того, идет ли речь об ипотечной, или обычной квартире. К ним относятся:

1. Устройство теплых полов, подключенных к централизованному горячему водоснабжению или отоплению дома.
2. Перенос радиаторов или батарей общедомовой отопительной системы на лоджию, балкон или веранду.
3. Объединение газифицированных помещений с жилыми комнатами.
4. Демонтаж или изменение конфигурации и сечения вентиляционных шахт, коробов и шкафов.
5. Изменение площадей так называемых “мокрых зон” (кухни и санузлы).

Характерной особенностью отечественного жилищного законодательства выступает частое внесение изменений. Результатом становится еще большее усложнение и одновременно актуализация рассматриваемого вопроса. Поэтому стоит заранее изучить перечисленные выше работы. Иначе узаконить перепланировку в ипотечной квартире попросту не получится даже при наличии разрешения банка.

Как согласовать перепланировку с банком

Перепланировка квартиры — сложное с юридической и организационной точек зрения мероприятие. Поэтому к его реализации следует подойти максимально ответственно и заранее продумать все сопутствующие нюансы.

Этапы согласования проекта с банком

Схема согласования перепланировки ипотечной квартиры зависит от внутренних правил конкретного банка. В общем случае владельцу ипотечного жилья необходимо совершить следующие действия:

1. Получить план объекта в БТИ.
2. Подтвердить право собственности в Росреестре.
3. Разработать проект перепланировки (работы выполняются специализированной организацией, являющейся членом профильной СРО).
4. Получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций (обычно заказывается там же).
5. Обратиться в банк для получения согласования перепланировки (в некоторых случаях рекомендуется произвести данное действие первым в списке).
6. Обратиться в жилищную инспекцию по месту жительства для получения разрешения.
7. Заказать новый технический план объекта после перепланировки (работы выполняет кадастровый инженер).
8. Пригласить для проведения проверки соответствия перепланировки проекту представителей местных властей.
9. Получить акт приемки.
10. Сформировать и направить пакет документов (технический план, проект, акт приемки) в банк для внесения изменений в договор ипотеки (при необходимости).

Какие документы необходимы для согласования

В приведенной выше пошаговой инструкции согласования перепланировки ипотечной квартиры с банком и жилинспекцией перечислены необходимые документы. В их число входят:

• план объекта недвижимости;
• правоустанавливающая документация;
• проект по перепланировке и переустройству;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
• акт приемочной комиссии.

В зависимости от региональных правил и требований банка некоторые виды документов могут называться несколько по-другому. Поэтому стоит предварительно изучить как местное законодательство, так и ипотечный договор с кредитором.

Примеры необходимых документов

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (помещения) и возможности выполнения перепланировки

Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки

Проект перепланировки и переустройства квартиры в жилом многоквартирном доме

Согласие собственника на перепланировку

Технический паспорт БТИ

Разрешение на перепланировку

Акт о завершенном переустройстве

Поэтажный план после перепланировки

Технический план помещения

Акт освидетельствования скрытых работ

Договор на авторский надзор

Заключение ФБУЗ «Центр Гигиены и эпидемиологии в городе Москве»

Проект устройства полов

Выписка из ЕГРН

Протокол Мосжилинспекции

Сроки и процедура получения разрешения от банка

Нужно еще раз отметить, что банки далеко не всегда охотно идут навстречу владельцам ипотечного жилья в части согласования перепланировки. Именно поэтому обращение к кредитору нередко стоит поставить первым в список предполагаемых действий. Срок ответа со стороны банка определяется внутренними правилами организации. В большинстве случаев речь идет о 2-3, реже — 5-ти рабочих днях. Причем необходимо обязательное получение письменного ответа на запрос заемщика на бумажном носителе. Или электронного документа с соответствующей цифровой подписью.

Последствия незаконной перепланировки в ипотечной квартире

Выполнение перепланировки в ипотечной квартире (как и оформление кредита на квартиру с уже произведенной, но не узаконенной перепланировкой) оборачивается очень неприятными для владельца последствиями. Некоторые из них стоит описать более подробно.

Риски со стороны банка: отзыв кредита или штрафы

Банки регулярно проверяют состояние заложенного в ипотеку имущества. Выявление случаев незаконной перепланировки приводит к нескольким возможным неприятностям. Самая малая — штраф в адрес заемщика, который накладывается в соответствии с условиями кредитного договора.

Одновременно с высокой вероятностью придется заплатить за узаконивание перепланировки. Затем — за внесение изменений в действующий договор залога или заключение нового. Еще одна непредвиденная статья расходов — оформление новой или переоформление существующей страховки (ипотека предусматривает несколько возможных вариантов страхования, причем некоторые из них являются обязательными).

Самым негативным для заемщика последствием незаконной перепланировки может стать отзыв кредита. Такое условие нередко содержится в ипотечном договоре. Поэтому вероятность успешно оспорить его, даже посредством обращения в суд, сложно назвать высокой.

Правовые последствия незаконной планировки для заемщика

Нередко факт нарушения действующих правил проведения перепланировки устанавливает сотрудник жилищной инспекции. В этом случае недобросовестные собственники квартиры будут вынуждены заплатить штраф (2-2,5 тыс. рублей для частного лица или 40-50 тыс. рублей для организации).

Кроме того, потребуется или узаконить выполненные работы (в соответствии с установленным порядком и необходимостью нести расходы), или вернуть объект в исходное состояние, то есть устранить самовольную перепланировку (такой вариант действия предполагает еще больший объем затрат). Причем стоит отметить, что выбор подходящего из двух сценариев развития событий — узаконивание или возврат к исходному положению — далеко не всегда остается за владельцем ипотечной квартиры. Существует ненулевая вероятность, что решение будет принимать или сотрудник банка, или работник жилищной инспекции.

Как исправить незаконную перепланировку

Порядок предпринимаемых действий зависит от нескольких факторов. Первый и главный — перечень выполненных работ и то, насколько они соблюдают действующие строительные нормы. Два других — региональные правила получения разрешения и теоретическая возможность перепланировки по условиям договора с банком.

Поэтому сначала требуется внимательно изучить все перечисленные документы, после чего составить план дальнейших действий. Лучше и правильнее всего: с приглашением специалиста, имеющего необходимый опыт и квалификацию в решении подобных задач.

Как избежать отказа в согласовании перепланировки

Главная рекомендация, которой стоит следовать при подготовке и проведении перепланировки ипотечной квартиры, заключается в грамотном планировании. Которое должно предусматривать доскональное изучение внутренних правил банка и порядка оформления разрешения на предполагаемые работы. Далее необходимо обязательно получить согласие банка и только после этого приступать к разработке проекта перепланировки. Самым простым способом увеличить шансы на успешное получение всех необходимых разрешений выступает приглашение грамотного и опытного профессионала со стороны.

Ответы на частые вопросы

Не теряйте время, заказывайте бесплатную консультацию!

Звоните нам 8 (495) 132-03-60 или пишите в

Заказать услугу Заказать звонок