Перепланировка квартиры в 2020 году – экспертный взгляд

Перепланировка квартиры – событие, к которому обычно собственник подходит с большим энтузиазмом. Решение о перепланировке часто связано с покупкой нового жилья или с желанием что-то поменять в уже существующей квартире. В любом случае, перепланировка всегда меняет облик дома, принося в жизнь что-то новое. Но за ожиданием приятного результата многие собственники совсем забывают о процессах согласования и проведения перепланировки, которые в общей сложности могут занять от полугода до года вашего времени. Мы поговорили с ведущим специалистом отдела согласования компании «ЖИЛЭКСПЕРТИЗА» Юлией Шпилевской и узнали об основных сложностях и проблемах, с которыми сталкиваются владельцы квартир, когда решаются на перепланировку в 2020 году и расспросили о новых тенденциях в процессе согласования перепланировки.

Юлия, часто ли к вам обращаются собственники квартир с готовым дизайнерским проектом и просят согласовать перепланировку? В каких случаях оказывается, что перепланировка невозможна?

Да, чаще всего к нам обращаются именно по причине невозможности согласовать перепланировку по дизайнерскому проекту. Это возникает из-за того, что дизайнеры, создавая проект, не учитывают строительные и санитарные нормы, а также не знают законодательства по перепланировке. Соответственно предлагают заказчику варианты, которые создаются исключительно из творческого взгляда.

Например, одна из самых распространенных ошибок дизайнера – присоединение лоджии или балкона к комнате (Подробнее). Согласно законодательству снос стены между балконом и комнатой категорически запрещен, и такая перепланировка не может быть согласована. Объединение может быть осуществлено только в случае, если стена будет снесена не полностью, присутствуют стеклопакеты, разграничивающие пространство. Есть еще другой выход, который возможно согласовать с помощью профессионалов. Это установка французских окон или дверей. Такая перепланировка позволит расширить пространство при открытии дверей, но по факту не будет нарушать пространство.

Также зачастую дизайнеры могут предложить перенос или расширение кухни в коридор или гостиную, что может противоречить санитарным и техническим нормам. Перенос кухни – сложная манипуляция, которая также требует предварительной компетентной консультации.

Основной итог – от дизайнеров часто приходят проекты, не соответствующие нормам, а собственники имеют печальный опыт, слепо им веря. Поэтому если вы сомневаетесь в соответствии проекта техническим нормам, присылайте его нам на почту: наши специалисты бесплатно укажут на ошибки, подскажут, что можно изменить и предложат помощь в создании уже технического проекта по перепланировке.

Хорошо. Скажем, мы поняли, что нуждаемся в обязательном согласовании перепланировки. Какие этапы согласования мы должны будем пройти, чтобы успешно узаконить все изменения?

Согласование перепланировки – сложный и долгий процесс, включающий в себя множество этапов, которые с каждым годом только усложняются. Пойдем по порядку.

1. Консультация у специалиста.

Когда собственник продумывает перепланировку, на самом начальном этапе ему необходимо получить компетентную консультацию у специалиста. Такой специалист может быть профессионалом в коммерческой компании или сотрудником Жилинспекции. Консультация в обоих случаях будет бесплатной. Однако, обращаясь в Жилинспекцию, собственник может столкнуться с двумя трудностями: 1) попасть в Жилинспекцию на консультацию очень сложно и может занять время, 2)в этой структуре дают консультацию, за которую никто не отвечает. То есть может быть так, что специалист сначала скажет, что перепланировка возможна, а потом собственник получит неожиданный отказ. Происходит это из-за того, что специалист из Жилинспекции не заинтересован в конечном результате, тогда как компания заключает договор и отвечает по нему.

2. После того, как мы поняли, какая перепланировка нам нужна, нам необходимо разработать Проект перепланировки и Техническое заключение.

Техническое заключение – это документ по обследованию объекта, инженерных конструкций. Главная цель создания технического заключения – определить, возможна ли такая перепланировка в квартире, есть ли в ней какие-либо особенности, аварийные участки, которые не позволят выполнить работы или потребуют дополнительных работ по восстановлению. Подробное техническое заключение особенно необходимо в старых домах. Также обследование носит серьезный характер, если в новых домах затрагиваются несущие конструкции – проемы в несущих стенах, когда может потребоваться вскрытие каких-либо элементов. Это уже, по сути, начала согласования. В новых домах обследование и создание технического заключения без затрагивания несущих стен обычно носит довольно формальный характер.

Также важно заметить, что инженер кроме указания информации о состоянии дома, обязательно делает выводы о возможности перепланировки. И они являются основополагающими для инженера, который будет разрабатывать проект перепланировки. К слову, это может быть как один человек, так и два разных специалиста.

Требования к Проекту тоже определены законодательно. Проект перепланировки имеет определенные требования: в нем содержатся сведения не только о том, какая была и будет квартира, но также разделы об инженерных коммуникациях, о разделении пола и специальные разделы по перепланировке. То есть отсюда вывод, что проект должен разрабатывать специалист, который понимает, что такое согласование перепланировки. И это ответ на частный вопрос наших заказчиков о том, может ли выполнить проект перепланировки дизайнер. Мы всегда четко отвечаем, что дизайн-проект и проект перепланировки – разные документы, у которых разный состав и по-разному расставлены акценты. Проект и Техническое заключение делают организации, имеющие специальный допуск СРО.

Однако если в доме затронуты несущие конструкции, то Техническое заключение разрабатывают а) автор проекта дома – тот, кто его проектировал, б) если автора нет, то ГБУ экспертный центр – организация, уполномоченная правительством Москвы. Еще один обязательный случай, когда мы должны привлекать эту организацию, — перепланировка в старом доме с деревянными перекрытиями. Обычно это дома, построенные до 1940-ого года.

3. Подача Проекта перепланировки и Технического заключения через МФЦ в Жилинспекцию.

Подача документов в Жилинспекцию через МФЦ – бесплатная процедура. Получить ее можно либо самостоятельно, либо в комплексе услуг компании, ведущей согласование перепланировки. После подачи заявления мы ждем от Жилинспекции ответ в течение 1- 1,5 месяцев. Причем ответ может быть совершенно разный: либо это 1) решение о согласовании перепланировке, либо 2) отказ в проведении перепланировки.

Дальше в зависимости от ответа, у нас два пути действий:

• Если мы являемся счастливыми обладателями разрешения, то наша перепланировка согласована, и у нас есть 1 год на проведение ремонтных работ. В течение этого года мы выполняем работы. Важно, что если ремонтные работы не выполнены в течение года, то разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово на полгода.
• При отказе в перепланировке мы можем вернуться к проектировщику и поменять проектное решение, либо мы можем исправить проект, так как в отказе четко прописано, что не так. И, исправив ошибки, мы можем заново подать заявление в Жилинспекцию и ждать новый ответ.

4. Оформление акта о завершенном переустройстве (Подробнее) жилищной инспекцией.

Второе обращение в Жилинспекцию – это приемка квартиры, результатом которой при принятии квартиры является выдача акта о завершенном переустройстве. Самое печальное на этом этапе, что в случае непринятия квартиры, нам необходимо запускать весь процесс заново. На этом настаивает Жилинспекция. В редких случаях она идет навстречу и разрешает внести изменения в проект, но это действительно очень редкие случаи.

5. Внесение изменений в БТИ и ЕГРН (Росреестр).

По факту внесение изменений в БТИ и ЕГРН – это архивирование новой информации о доме в соответствующих инстанциях. В принципе на этапе получения акта о завершенной перепланировке наше согласование может быть завершено, но мы, как специалисты, обычно советуем выполнять этот этап сразу после перепланировки, чтобы не откладывать все в долгий ящик. Законодательство меняется каждый день и неизвестно, какие новые порядки и сроки внесения будут определены в новом году. Внесение изменений в БТИ Подробнее и Росреестр не ограничено временными рамками. Но мы рассматриваем эти действия как последний завершающий этап перепланировки.

Спасибо. Юлия, скажите, а какие тенденции в согласовании перепланировки вы можете проследить в 2020 году? Что стало легче, что труднее?

Скажем так, 2020 год сейчас даже не в разгаре. Но уже сейчас можно констатировать, что легче процесс согласования перепланировки не становится и вряд ли станет. На протяжении 2019 и начала 2020 года, как практикующие специалисты, мы столкнулись с тем, что Жилинспекция стала более требовательно относиться к Проекту перепланировки: особо внимательно изучать каждый раздел и все положения этого документа.

Вторая тенденция – это сравнение проектных планов квартир сверху и ниже. В случаях, когда перепланировка в этих квартирах уже осуществлена и наша будущая перепланировка ей технически не соответствует, то Жилинспекция откажет в согласовании. То есть теперь идет сравнение планов квартир и учет перепланировки других собственников, поэтому очень важно своевременно все согласовать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию из-за того, что кто-то просто раньше согласовал перепланировку.

Подробно о согласовании перепланировки можно прочитать в разделе тут.

Получите коммерческое предложение на услугу