Перепланировка в апартаментах — все особенности

В дополнение к жилым помещениям, на сегодняшний день на рынке недвижимости можно найти предложения о приобретении или сдаче в аренду коммерческих помещений, которые по официальной классификации не относятся к жилым, но по факту могут быть использованы, как жилые квартиры. Апартаменты — это специфический тип жилья, который обладает своими характерными особенностями. На сегодняшний день термин «апартаменты» приобрел значительную популярность, особенно в контексте роскошной недвижимости.

Часто собственники таких помещений сталкиваются с необходимостью провести ремонтные работы, включающие перепланировку. Перепланировка апартаментов может заключаться в изменении расположения стен, создании дверного проема или объединении нескольких помещений в одно. Также перепланировка может предусматривать разделение одного помещения на несколько.

Что значит апартаменты?

Застройщики и риелторы представляют апартаменты в качестве жилых помещений, имеющих определенные ограничения. На строительных планах апартаментов также, как и в квартирах, можно увидеть зонирование помещений: коридоры, санузлы, кухню, жилые комнаты, гардеробные и другие комнаты. Однако несмотря на то, что в апартаментах обычно есть все необходимые удобства для комфортного проживания, они все же не являются полноценными квартирами. Так что же такое апартаменты?

Апартаменты – это жилое или нежилое помещение?

В Жилищном кодексе установлено ясное определение жилых помещений, которые включают в себя дома, квартиры и комнаты. В данном списке отсутствуют апартаменты. Даже если здание с апартаментами имеет внешний вид многоквартирного дома, они не могут быть рассматриваемы как «жилье» и не соответствуют этому понятию.

В дополнение к этому, ни в одном законодательном документе России вы не найдете определение термина апартаменты. Апартаменты — это нежилые помещения, которые могут быть использованы для проживания (с полным комплектом удобств), размещения офисов, гостиниц и т.д.

Апартаменты могут располагаться как в жилых многоквартирных домах, так и быть обособленными объектами, то есть здание будет являться полностью нежилым объектом недвижимости.

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

Апартаменты и квартиры – это разные категории помещений. Так, апартаменты – это нежилое помещение, а квартира, наоборот, жилое, и они, естественно, имеют свои характерные особенности. Давайте рассмотрим более подробно, в чем именно заключаются эти различия.

Можно ли прописаться в апартаментах в Москве?

На данный момент нельзя оформить постоянную регистрацию. Однако, у вас есть возможность получить временную регистрацию на срок до 5 лет для проживания в апартаментах.

Почему апартаменты не предоставляют возможность прописки? Потому что они не входят в категорию жилых помещений.

Стоимость апартаментов в сравнении с квартирой

Разница между апартаментами и квартирами также связана с их стоимостью. Апартаменты предлагаются по более доступной цене, примерно на 15-20% ниже стоимости квартиры.

Затраты на содержание и обслуживание квартиры и апартаментов также отличаются друг от друга.

Итак, стоимость коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, отопление, электроэнергия) в апартаментах превышает ту, которая обычно оплачивается за жилые квартиры. Кроме того, имущественный налог на апартаменты также выше, чем для обычных жилых помещений. Помимо этого, материнским капиталом можно воспользоваться только при покупке квартиры, данная льгота не распространяется на апартаменты. Из-за статуса нежилого помещения владельцы апартаментов, даже если они живут в них, не имеют права на налоговые вычеты и льготы при оплате коммунальных услуг.

Плюсы и минусы апартаментов

Рассмотрим основные преимущества и недостатки такого типа помещений, как апартаменты.

Давайте рассмотрим преимущества апартаментов по сравнению с обычной квартирой:

• Стоимость апартаментов обычно меньше стоимости квартиры.
• Не требуется платить деньги для финансирования работ по капитальному ремонту.
• Иногда возникают ситуации, когда строительство жилого дома невозможно, а вместо него возведение апартаментов становится единственной возможностью. Таким образом, при определенных условиях апартаменты становятся предпочтительным вариантом для приобретения недвижимости в нужном месте.
• Апартаменты предоставляют больше возможностей для изменений планировки.

Однако у апартаментов есть ряд недостатков:

• Нельзя оформить постоянную регистрацию, только временную.
• Нельзя оформить налоговый вычет при покупке объекта.
• Высокие коммунальные платежи и имущественные налоги.
• нельзя использовать материнский капитал при покупке и получить льготы при оплате коммунальных платежей.

В отличие от квартир, апартаменты могут быть более шумными. Предположим, что здание полностью состоят из апартаментов, в таком случае соседи могут без ограничений слушать громкую музыку в любое время суток, так как в данном случае не действуют никакие нормы, регулирующие жилые здания.

При возведении жилого многоквартирного дома застройщиков обязывают предусмотреть и организовать соответствующую инфраструктуру. Однако, если застройщик решает построить нежилое здание с апартаментами, то он не обязан параллельно заниматься созданием социальной инфраструктуры. Это может привести к ситуации, когда рядом с жилым комплексом не будет доступных детских садов, школ, или поликлиник.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение?

Теоретически осуществить перевод апартаментов в статус жилых помещений возможно, однако в реальности такие ситуации являются редкими. В Москве не существует единого способа перевода апартаментов в квартиры. Осуществление данной процедуры сопряжено с множеством тонкостей, которые значительно усложняют процесс правового изменения статуса помещения.

Капитальный ремонт апартаментов

При проведении капитального ремонта выполняются не только косметические работы, но и изменения конструктивных элементов здания. В ходе такого ремонта обычно производится замена инженерных систем (водопровода, отопления, электроснабжения и т.д.) и перепланировка помещения. В процессе косметического ремонта выполняются такие работы, как поклейка обоев или покраска стен, потолка, замена напольных покрытий (используя материалы, аналогичные прежним). Помимо этого, производятся и другие работы, нацеленные на усовершенствование внешнего вида помещения, но не меняющие при этом конфигурацию помещений.

Перепланировка апартаментов – это изменение конфигурации внутренних помещений, в результате чего происходит изменение планировки. Например, возможно устроить дополнительный санузел или объединить ванную с туалетом, переместить кухню или организовать гардеробную. Ввиду того, что апартаменты не являются типичным видом жилья, процесс согласования перепланировки для них должен отличаться. Давайте рассмотрим, как и в каких местах возможно осуществить согласование переустройства апартаментов.

Согласование перепланировки апартаментов в Москве

Важно отметить, что существуют две разновидности жилых комплексов с апартаментами:

Согласование перепланировки апартаментов, расположенных в зданиях, в которых нет жилых помещений, а только апартаменты и коммерческие площади, будет проходить в следующем порядке:

1. Разработка проектно-технической документации: Технического заключения и Проекта перепланировки.
 
План до перепланировки
Экспликация до перепланировки
План монтажно-демонтажных работ
План после перепланировки
Экспликация после перепланировки
2. Внесение изменений в БТИ после перепланировки.
 
План БТИ до перепланировки
Экспликация БТИ до перепланировки
План БТИ после перепланировки
Экспликация БТИ после перепланировки
3. Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки.
 
ЕГРН до перепланировки
ЕГРН до перепланировки
ЕГРН до перепланировки
Технический план
Технический план
Технический план
Технический план
Технический план
Технический план
ЕГРН после перепланировки
ЕГРН после перепланировки
ЕГРН после перепланировки
ЕГРН после перепланировки

Для изменения планировки апартаментов в полностью нежилом здании необходимо получить согласование у БТИ. В таких зданиях не действует ПП № 508, регламентирующий согласование перепланировок в г. Москве, так как указанное постановление распространяется только на объекты недвижимости, расположенные в жилых многоквартирных домах. Соответственно, здание, в котором присутствуют только апартаменты, считается нежилым.

Если же апартаменты располагаются в домах, в которых есть жилые квартиры, то в действие вступает ПП 508 г. Москвы, а разрешение на перепланировку выдает Мосжилинспекция. Стоит учитывать, что для согласования перепланировки в апартаментах потребуется собрать пакет документов, как для нежилого помещения.

Процесс согласования перепланировки апартаментов, расположенных в зданиях с жилыми помещениями:

• Получение поэтажных планов БТИ.
• Обращение в проектную организацию для разработки проектно-технической документации: Проекта перепланировки и Технического заключения, разделов: ОВ, ВК и технологии (не всегда).
• Обращение в Роспотребнадзор за получением Заключения.
• Обращение в Мосжилинспекцию для получения Разрешения на перепланировку.
• После получения Разрешения — выполнение ремонта.
• Обращение в Мосжилинспекцию для оформления Акта о завершенном переустройстве (после выполнения ремонта).
• Обращение в БТИ с целью внесения изменений после перепланировки в техническую документацию.
• Разработка технического плана и внесение изменений в ЕГРН.

Таким образом, покупая апартаменты в частично жилом доме, понадобится пройти более долгий и сложный путь согласования, нежели с апартаментами, расположенными в полностью нежилом здании.

Помимо этого, согласование перепланировки апартаментов, расположенных в зданиях с жилыми помещениями, сложнее, дороже и дольше по времени, чем согласование обычной квартиры.

Отметим, что проектно-техническую документацию на перепланировку апартаментов имеет право разрабатывать любая проектная организация, состоящая в СРО.

Однако в случае, если апартаменты расположены в жилом доме и планируется затрагивание несущих стен, то за Техническим заключением следует обращаться к автору проекта дома, а при его отсутствии, к уполномоченной правительством Москвы организации (ГБУ «Экспертный Центр»). Но собственник имеет право выбрать самостоятельно понравившуюся ему проектную организацию для разработки проекта перепланировки с затрагиванием несущих конструкций, а это значит, что за проектом не обязательно обращаться к автору проекта дома.

Перепланировка апартаментов: что можно, а что нельзя?

Перепланировка апартаментов, расположенных в жилых домах, проводится по регламенту, указанному в ПП 508 г. Москвы, для согласования нежилых помещений, расположенных в МКД.

Согласование перепланировки апартаментов, расположенных в нежилых зданиях, осуществляется в БТИ и не регламентируется нормативными актами, относящимися к жилым помещениям. Это дает собственникам апартаментов больше возможностей для реализации своих идей по перепланировке. Например, в апартаментах, расположенных в нежилых зданиях, владелец может устроить туалет, кухню и другие помещения в любом месте, не боясь при этом ограничений, которые действуют в жилых домах.

Тем не менее, вопреки всем возможностям для свободной перепланировки апартаментов, все же существуют некоторые ограничения в отношении изменения несущих элементов здания. Если возникает необходимость изменить планировку помещения, затрагивая при этом несущие конструкции, то собственнику апартаментов следует обратиться к специалистам для определения технической возможности и разработки усилений. Эти действия, в первую очередь, направлены на безопасность дальнейшего проживания жильцов апартаментов и конструкций здания в целом.

Наша компания готова предоставить полный комплект проектно-технической документации, включающей проект и техническое заключение, для согласования перепланировки апартаментов. Мы обладаем всеми необходимыми разрешениями СРО для проведения таких работ.

Если у вас возникли какие-либо вопросы, не стесняйтесь обращаться по указанным телефонам на нашем веб-сайте, отправлять сообщения в мессенджеры или заполняйте специальную форму на сайте. Наши компетентные специалисты готовы предоставить всю необходимую информацию абсолютно бесплатно.