Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя
Перепланировку можно делать без разрешения, если выполняется косметический ремонт, остаются нетронутыми стены и проемы, а также устанавливается новое инженерное/техническое оборудование на месте старого. В любом случае имеет смысл предварительно, то есть до начала работ, проконсультироваться со специалистом. Он ответит на вопрос: какую перепланировку можно делать без разрешения, а для какой потребуется получить согласование. Данная рекомендация особенно актуальна, если учесть регулярное изменение требований законодательства, определяющих необходимость и правила согласования перепланировки в квартирах многоквартирных жилых домов. Очередные поправки начали действовать с апреля текущего года. Причем достаточно существенные, так как уточняют базовое понятие “перепланировки”. Теперь под этим термином понимается:
- изменение площади помещения и/или его границ;
- устройство новых помещений/комнат внутри квартиры;
- изменение планировки объекта недвижимого имущества.
Содержание
- 1 Какие перепланировки не требуют согласования
- 2 Перепланировка квартиры: что можно делать с разрешения
- 3 Какую перепланировку нельзя узаконить
- 4 Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире
- 5 Что будет, если сделать перепланировку незаконно
- 6 Главное, что нужно знать о перепланировке
- 7 Ответы на частые вопросы
Какие перепланировки не требуют согласования
Принято считать, что ремонт, который не затрагивает несущие конструкции здания, можно производить без получения официального разрешения. На практике ситуация не настолько очевидна. Если внимательно изучить действующие правила, перепланировка в панельном доме или любом другом МКД не требует согласования, если выполняются такие виды работ:- Косметический ремонт. Предусматривает штукатурку и покраску стен/потолков, поклейку обоев, облицовку стен и пола плиткой, укладку ламината или других новых декоративных покрытий (настенных или напольных) вместо аналогичных старых.
- Замена заполнений — дверных и оконных (при условии, что проемы остаются в тех же местах и устройство новых не предусматривается).
- Остекление балкона или лоджии.
- Монтаж нового инженерного оборудования взамен старого, имеющего схожие характеристики, устройство и размеры. Включая трубопроводы, сантехнику, электрику, отопительные приборы и т.д.
- Перестановка электрической плиты без выхода за пределы кухни.
Перепланировка квартиры: что можно делать с разрешения
Теперь, после того как дан исчерпывающий ответ на вопрос, какую перепланировку можно делать без разрешения, имеет смысл перейти к следующей и не менее важной теме статьи. Необходимо сразу отметить, что перечень работ, требующих получения предварительного согласования, намного более обширен. В его состав входят:- Установка нового инженерного оборудования, принципиально отличного от старого. Примеры — замена электрической плиты на газовую или ванны на душевую кабину.
- Замена основных инженерных сетей, включая тепло-, водо-, электро- и газоснабжение, а также вентиляцию.
- Изменение границ помещений, местоположения стен и перегородок, дверных и оконных проемов, конструкции полов.
- Демонтаж стен и монтаж перегородок. Устройство новых и заделка существующих проемов (причем как в несущих, так и ненесущих стенах, включая гипсокартонные перегородки).
- Устройство антресолей. По данному пункту установлено ограничение на уровне 40% от площади помещения.
- Устройство нового окна или расширение существующего.
- Увеличение площади жилой комнаты за счет вспомогательных и подсобных помещений.
- Устройство новых или ликвидация существующих санузлов и кухонь.
Какую перепланировку нельзя узаконить
Первым делом следует перечислить базовые принципы, определяющие запрет на проведение перепланировок. Речь идет о нескольких негативных последствиях для многоквартирного дома в целом или его отдельных конструктивных элементов:- нарушение или снижение прочности (вплоть до разрушения) несущих конструкций объекта;
- нарушение функциональных возможностей инженерных коммуникаций и систем здания, а также используемого ими оборудования;
- изменение, ухудшение или нарушение сохранности внешнего облика фасада;
- отклонения и нарушения действующих на момент производства работ (или согласования) технических регламентов, норм, стандартов и правил (строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных и любых других).
- монтаж теплых полов при подключении к общедомовой системе теплоснабжения или горячего водопровода (любая поломка означает серьезную аварию, сложность ремонта и потенциальную опасность для имущества соседей снизу);
- перенос отопительных приборов (батарей или радиаторов, подключенных к системе теплоснабжения) на балкон, лоджию или веранду (запрет не касается автономных устройств обогрева);
- любые работы по перепланировке в многоквартирных домах, признанных аварийными;
- объединение жилых помещений с газифицированными (то есть с тем, где установлено любое газовое оборудование — плита, колонка, котел и т.д.);
- устройство санузла или кухни над жилым помещением;
- демонтаж вентиляционных и технических коробов/шкафов, а также изменение их сечения или других размеров.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире
Ответ на вопрос, вынесенный в подзаголовок статьи, зависит от конкретных условий сотрудничества банка и заемщика. Некоторые кредиторы прямо запрещают любую перепланировку на объекте недвижимости, предоставленном в залог по ипотеке. Другие финансовые организации допускают выполнение работ. Но с обязательным условием предварительно согласовать любые запланированные изменения. Но даже в этом случае важным дополнением становится соответствие всех работ действующим правилам, описанным выше. Так как их нарушение приводит к существенному уменьшению реальной стоимости залога, к которому добавляется очевидная потеря ликвидности. Банк как залогополучатель не заинтересован в таком сценарии развития событий. Поэтому жестко контролирует сохранить надлежащее состояние объекта капитального строительства, находящегося в залоге. В качестве промежуточного вывода имеет смысл привести общую схему получения официального разрешения на перепланировку в ипотечной квартире. Сначала заемщику требуется согласовать принципиальную возможность выполнения подобных работ с банком. Затем требуется получить разрешение жилищной инспекции или другого контролирующего органа местной власти. Что требует разработки соответствующего проекта. Который затем целесообразно еще раз согласовать с банком (вместе с конкретным перечнем запланированных работ).Что будет, если сделать перепланировку незаконно
Стремление некоторых собственников жилья произвести перепланировку нелегально обычно связано с желанием сэкономить время и деньги, которые требуется потратить на изучения вопроса, разработку проекта и получение необходимых согласований. Такой подход к решению задачи сложно назвать хорошо продуманным. Причем сразу по нескольким причинам. Первая и главная — высокая вероятность потратить намного больше на исправление ситуации. Включая возврат объекта к исходному состоянию и уплату сопутствующих штрафов.Штрафы за незаконную перепланировку
Начиная с января 2024 года, штрафные санкции за проведение перепланировки в квартирах МКД без разрешения увеличены. Сумма наказания составляет 2-2,5 тысячи рублей для физических и 40-50 тысяч рублей для юридических лиц. Необходимо обязательно отметить, что нередко заметно больше недобросовестные собственники квартир заплатят в рамках предписания инспектора жилищной комиссии. Обычно в документе содержится требование вернуть объект недвижимости к исходному состоянию. Неисполнение предписания чревато еще большим усугублением проблемы. Вплоть до обращения в суд с требованием выселения и выставления квартиры на торги. Поэтому стоит заранее определиться, что считается перепланировкой в квартире, а что нет, после чего четко соблюдать установленную процедуру согласования.Перепланировка уже готова, но не узаконена, что делать?
Мнение эксперта компании “Жилэкспертиза”: Возможность и порядок узаконивания выполненной перепланировки регламентируется региональным законодательством. Например, в Москве до окончания 2023 года действовала упрощенная процедура получения необходимых согласований. В том числе по уже произведенным работам. С начала 2024 года порядок изменился. Возможность узаконить сделанную перепланировку сохраняется. Но ее реализация наверняка обернется штрафом, размер которого зависит от статуса владельца квартиры. Частное лицо заплатит 2-2,5 тыс. рублей, юридическое — заметно больше — от 40 до 50 тыс. рублей. Причем не стоит забывать о необходимости нести сопутствующие затраты, которые предусматривают разработку проекта и последующее согласование документации в контролирующих органах. Сделать это придется вне зависимости от того, произведена планировка или нет. Чтобы избежать весьма вероятных проблем с реализацией мероприятия, имеет смысл доверить его проведение специалистам. Которые первым делом установят, что входит в перепланировку квартиру, какие именно работы выполнены и т.д. Такой подход обычно позволяет добиться нужного результата не только оперативно, но и с минимальным уровнем дополнительных расходов.Главное, что нужно знать о перепланировке
Первое и главное правило перепланировки: можно делать все (и даже без согласования), что не ведет к принципиальным изменения. Включая косметический и текущий ремонт, остекление балкона, замену окон, дверей или инженерного оборудования, аналогичного по характеристикам и размерам существующему. Бонусом становится возможность передвигать кухонную плиту в пределах помещения. Разрешение требуется получать, если предполагается изменение плана квартиры. Практически в любых проявлениях. Начиная с замены инженерного оборудования на новое с иными характеристиками и заканчивая устройством перегородок или антресолей. Производить любые подобные работы без предварительного согласования крайне нецелесообразно. Так как высока вероятность серьезных дополнительных расходов на уплату штрафа и восстановление исходного состояния квартиры. Запрещено выполнять работы, влияющие на безопасность эксплуатации объекта. То есть способные привести к снижению прочностных характеристик или даже разрушению несущих конструкций/конструктивных элементов здания. Порядок согласования и проведения перепланировки регулярно корректируется посредством внесения поправок и изменений. Поэтому перед принятием решения о проектировании и производстве работ целесообразно обязательно проконсультироваться со специалистом. Что позволит лучше понять, что является перепланировкой квартиры, а что нет, нужно ли согласование или даже не стоит пытаться его получить, а также ответы на другие очень актуальные в подобной ситуации вопросы. —Ответы на частые вопросы
?Нужно ли получать разрешение при замене душевого поддона на трап, если конструкция душевой не изменяется?
Душевой поддон представляет собой типовой конструктивный элемент обычной душевой кабины. Трап является дренажным отверстием в душах так называемого строительного исполнения (то есть выполненных непосредственно на объекте, обычно — по индивидуальному проекту). С учетом сказанного, становится понятным, что не существует единого для всех ситуаций правильного ответа на поставленный вопрос. Каждый конкретный случай необходимо разбирать отдельно.Главным критерием необходимости получения разрешения становится потребность в кардинальном изменении устройства душевой кабины. Если его не требуется, вполне реально обойтись без дополнительного согласования. Если необходимость в нем существует, лучше предварительно разработать проект производства работ с последующим обязательным согласованием в жилищной инспекции (или другом контролирующем органе).
?Будет ли считаться как перепланировка в кирпичном доме поворот унитаза в ванной комнате?
С теоретической точки зрения указанная работа относится к переустройству. В подавляющем большинстве случаев переустройство и перепланировка предусматривают одинаковый порядок получения разрешения. То есть необходимость разработки схемы или полноценного проекта с последующим согласованием в контролирующем органе местной власти. В любом случае перед принятием решения лучше и правильнее всего проконсультироваться со специалистом.
?Будет ли установка теплого пола в ипотечной квартире считаться перепланировкой?
Ответ на этот вопрос зависит от конструкции теплых полов. К перепланировке относятся электрические теплые полы, устройство которых требует обычного разрешения контролирующего органа. Если речь идет о водяных теплых полах, подключаемых к горячему водоснабжению или системе центрального отопления, такие работы в рамках перепланировки запрещены. Их проведение теоретически возможно, но требует не только согласия собственников (всех или большинства) и управляющей компании, но и внесения изменений в проектную документацию многоквартирного дома.
?Какая перепланировка разрешена без согласования в квартире?
Подобных работ не так много: косметический ремонт, замена оборудования на аналогичное, замена окон и дверей в существующих проемах, остекление лоджий и балконов. Поэтому намного важнее знать, что требует получения разрешения, а также какую перепланировку нельзя узаконить в квартире при любом раскладе.
Содержание
Бесплатная консультация
Звоните: 8 (495) 132-03-60
Пишите: zhilex@mail.ru
Заказать услугу Заказать звонок