Виды перепланировок

Такое понятие как перепланировка квартир используется не только в обычной жизни при обсуждении дизайна и интерьера, но и при изложении конкретных нормативных законодательных актов. Нарушение закона даже при их незнании влечет за собой административную или уголовную ответственность. Поэтому перед тем, как приступать к грандиозной переделке квартиры, необходимо различать виды перепланировок. Некоторые из них не требуют согласования, а для осуществления других работ понадобится ряд серьезных разрешительных документов.

Что это такое

Значение термина «перепланировка квартиры» объясняется в ст. 25 Жилищного кодекса РФ «Виды переустройства и перепланировки». Под этим понятием скрываются любые трансформации помещений или отдельных их частей, не зафиксированные в техническом паспорте и не соответствующие первоначальному плану. Под это понятие подходят следующие работы:

• устройство новых дверных проёмов;
• перенос межкомнатных перегородок;
• расширение или уменьшения площади;
• изменение числа комнат;
• выделение тамбуров и подсобных зон.

С помощью перепланировки жилище приводится в соответствие с веяниями времени, становится более комфортным, приобретает индивидуальность. Интересные дизайнерские решения помогают задействовать участки, которые ранее оставались без дела.

Отличие от переустройства

Перепланировка и переустройство помещения относятся к правовым понятиям. Определение переустройства и перепланировки жилого помещения дается в Жилищном кодексе:

• Любые выполняемые работы по перепланировке квартиры подразумевают переделывание конфигурации комнат.
• Переустройство затрагивает инженерные сети (монтаж, замену, перенос магистралей тепло-, газо-, водоснабжения, вентканалов).

Если в многоквартирном доме решено перенести на другое место санитарно-техническое, электрическое или иное оборудование, обозначенное в техническом паспорте строения, это тоже будет называться переустройством. Иногда вместо этого термина используется слово «переоборудование». Не стоит путать с реконструкцией, которое приводит к изменению технических показателей здания (например, надстройка этажа) и несет за собой свои особенности в узаконивании. ВАЖНО. Главное отличие переустройства от перепланировки квартир состоит в том, что речь идет о работах, связанных с коммуникациями. Такие действия всегда должны производиться только по предварительному разрешению.

Какими документами регулируется

Все виды перепланировок, производимые в квартирах, должны соответствовать строительным и санитарно-гигиеническим нормативам, так как затрагивается безопасность людей. Главным регулятором в вопросах, касающихся этого вида работ, выступает Жилищный кодекс. Раскрывает суть вопроса глава 4, где можно прочитать о понятиях и видах перепланировки и переустройства, основаниях для их проведения, последствиях незаконных действий. Другие документы, с которыми следует познакомиться:

• нормативы СанПиН;
• нормативы СНиП;
• разделы 4, 5 Правил технической эксплуатации жилищного фонда.

Любые действия по кардинальному преобразованию конструктивных элементов жилища не должны негативным образом отражаться на других жильцах и нарушать их права. Обратите внимание! В регионах могут быть изданы уточняющие локальные нормативные документы. Для владельцев московского жилья таким является Постановление Правительства Москвы No 508-ПП (в редакции No 840-ПП).

Виды перепланировок

Виды перепланировок в квартирах перечислены в Ст. 25 ЖК РФ. Различаются тем, что некоторые типы работ требуют, а другие не требуют согласования с компетентными органами.

Требующие разрешения

Законность проведения значительных изменений жилого помещения подкрепляется разрешениями соответствующих инстанций. Чтобы их получить, понадобится разработать и согласовать индивидуальный проект перепланировки. Потребуют разрешения:

• перенос санузлов, душевых, расширение их размеров за счёт нежилых зон;
• формирование в опорных стенах и в перегородках между квартирами новых проемов для дверей;
• создание любых проемов в перекрытиях (при объединении квартир на разных этажах);
• возведение дополнительных перегородок, увеличивающих нагрузку на перекрытия;
• изменения конструкций полов.

Чтобы получить разрешение на проведение работ, которые могут повлиять на эксплуатационные характеристики здания, потребуется провести предварительное обследование здания. На основании технического заключения специалистов разрабатывается проект перепланировки. Понадобится время, чтобы собрать все необходимые разрешения. Сделать это надо в любом случае. Факт несогласованной переделки неминуемо приведёт к проблемам при заключении договора купли-продажи, при оформлении наследства, если появится желание подарить кому-то квартиру.

Важно. Изменения жилища, требующие согласования, обойдутся недешево. Плюсы узаконивания этих действий в том, что в случае продажи, оформления наследства никаких проблем с недвижимостью не возникнет.

Оформление по эскизу

В случае не масштабных переделок, возможно согласование по эскизу (не во всех районах). При этом не должно быть сложных технических расчетов, а несущие элементы постройки остаются нетронутыми. Согласование по эскизу проводится в следующих ситуациях:

• замуровывание любых дверных проёмов (если только он не был создан до этого незаконно);
• снос перегородок и стен, которые не являются опорными;
• формирование проемов в не несущих стенах;
• воздвижение легких перегораживающих конструкций, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия;
• перенос сантехнического оборудования в границах отведенного для этих целей пространства;
• снятие батарей отопления и их монтаж в другой точке без прокладки магистралей.

По перечисленным видам работ можно подготовить рисунок-эскиз самостоятельно. Времени уйдет немного, но зато потом можно жить спокойно. Согласовывать по факту выполненных работ допускается только при полной уверенности, что они не включают запрещенные законом действия и однозначно будут одобрены.

Обратите внимание! Переносить радиаторы отопления в не утепленные места (балконы и лоджии) категорически запрещается.

Согласование по проекту

Процесс согласования стал значительно проще, когда на законодательном уровне было принято решение о разработке серий чертежей простейших типовых перепланировок, соответствующих строительным и санитарным нормам, не нарушающим Жилищный кодекс. Владельцу квартиры остается лишь выбрать проект, указать на него ссылку и поставить об этом в известность Жилищную инспекцию. Необходимо тщательно проследить, чтобы итоги переделки полностью совпали с проектом. Иначе акт о приемке подписан не будет.

Не требующие согласования

Есть несколько видов перепланировок жилья, не требующих согласования. Перечень ежегодно обновляется. В настоящее время в техническом плане строения не отражаются и не потребуют разрешительных документов следующие работы:

• замена отопительных радиаторов на аналоги;

• установка кондиционеров;
• остекление лоджий и балконов;
• демонтаж стенных шкафов;
• смена оконных блоков, когда размеры и конфигурации проёмов остаются прежними;
• монтаж посудомоечной техники или стиральной машины.

Прежде чем приступать к ремонту, рекомендуется обратиться в Жилинспекцию и уточнить, потребуется ли согласование планов относительно переустройства жилья или нет.

Обратите внимание! Если встроенный в стену шкаф был отражен в техническом паспорте на дом, но планируется его демонтаж, согласование проводится по упрощенной схеме.

Куда обратиться

За разрешением на перепланировку обращаются в Жилищную инспекцию или отдел капитального строительства, которые находится в ведении местной администрации населенного пункта. Получить компетентную консультацию также можно у сотрудников проектных учреждения или юристов, специализирующихся на вопросах жилищного права. Техническую документацию предоставляют сотрудники бюро технологической инвентаризации. Проект заказывают в проектной организации, которая имеет актуальный допуск СРО. Иначе согласовать проект не получится.

Алгоритм действий при согласовании

В разных населенных пунктах, в зависимости от вида перепланировки, алгоритм получения разрешения, будет отличаться. Общая схема, следующая:

• определиться с фронтом предстоящих работ;
• выяснить у компетентных лиц, что нужно согласовать;
• взять в БТИ нужные документы;
• сделать эскиз или заказать проект;
• подать заявку в Жилинспекцию;
• получить разрешительный документ;
• по окончании ремонта пригласить инспектора из Жилищной инспекции для подписания акта;
• обратиться в БТИ для составления новой документации;
• получить новый техпаспорт;
• через МФЦ зарегистрировать изменения в Росреестре.

В некоторых ситуациях могут понадобятся дополнительные акты о скрытых работах, например, при изменении конструкции пола. Для составления таких актов приглашаются представители проектной и строительной организации, которые подтверждают правильность выполненных работ и составляют Акт, так как по окончании работ скрытых переделок уже не видно.

Перечень документов

К заявлению в Жилинспекцию прикладывается пакет документов, который включает:

• документ, подтверждающий право собственности на жилье;
• тех. паспорт на данный объект;
• выписка из домовой книги с перечислением жильцов;
• согласие от совершеннолетних жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади;
• эскиз или проект.

Что такое типовой проект

Типовые проекты затрагивают определенные типовые постройки, где чаще всего выполняются перепланировки. Необходимость в их разработке возникла после частого обращения жильцов многоэтажек с просьбой узаконить изменения. Дело в том, что главным критерием при проектировании домов во второй половине прошлого века, было обеспечение собственной крышей над головой как можно большего числа советских семей. Об удобстве никто не думал. Нет ничего удивительного в том, что в начале XXI века проектные бюро и жилищные инспекции получили невероятное количество запросов, касающихся переделки жилья. Исходя из наиболее часто встречающихся запросов и были разработаны стандартные проекты.

Важно! В каталоге около 130 типовых проектов перепланировок. Воспользоваться им гораздо удобнее, чем начинать процедуру согласования с нуля.

Что невозможно будет узаконить

Есть ряд позиций, которые касаются изменений помещения, в отношении которых положительного решения получить не удастся:

• если ухудшатся условия проживания всех или отдельных жильцов;
• будет нарушена прочность здания;
• ухудшится эстетика фасада;
• нарушится функционирование инженерных сетей.

К этому списку относятся все действия, которые представляют опасность для окружающих, снижают устойчивость всего дома, сокращают длительность его эксплуатации.

Ответственность за самовольные действия

За незаконную перепланировку предусмотрена административная ответственность. Владелец должен заплатить штраф и произвести восстановление нарушенных конструкций согласно предписанию инспекторов в отведенный срок. Если он этого не сделает, последуют остальные штрафы. Грубое нарушение жилищного законодательства повлечет судебный иск о выселении собственника из дома. Чаще всего незаконность переделок выявляется при грубом нарушении строительных правил, которые становятся причинами аварий и делают невозможным эксплуатацию общедомовых коммуникаций.

Важно! Штрафные санкции предусмотрены ст. 29 Жилищного кодекса. Если проведенные незаконные изменения привели к обрушению здания или пострадали люди, в силу вступают нормы уголовного права.

Стоимость оформления

На цену оформления влияют такие факторы, как заказ проекта, привлечение фирм-посредников, сложность планируемого ремонта. Примерные цены приведены в таблице. WordPress Data Table Plugin За консультацию в Жилинспекции и выдачу разрешения в этой организации платить не надо. В различных регионах цены могут быть выше или ниже.