Закон о перепланировке

Зачем они нужны законы по перепланировке.

Здания и жилые многоквартирные дома после того, как вводятся в эксплуатацию и оформляются документы на собственность. Собственность оформляется на юридическое или физическое лиц и у одного помещения может быть один или несколько владельцев. Каждый собственник стремится усовершенствовать свою площадь путем преобразований и перепланировок. Если не будет правил и ограничений, касающихся проведения перепланировок в помещениях, то вероятность признания зданий авариными и непригодным к проживанию возрастет многократно за первые пять лет после начала эксплуатации. По причине того, что каждый собственник должен обладать правами, а как следствие и обязанностями при перепланировке в помещениях, появились законы, которые говорят о правах собственника и обязанностях, при которых не ущемляются права других собственников. Таким образом, закон по перепланировке необходим каждому собственнику для сохранения соей собственности.

Законы и подзаконные акты по перепланировке в квартире и нежилых помещениях.

• Жилищный кодекс РФ.
• Градостроительный кодекс РФ.

Постановления:

• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».
• Закон города Москвы от 11 июля 2007 года N 35 «О мониторинге особых объектов нежилого фонда города Москвы».
• Постановление Правительства РФ от 27.10.2015 N 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания».
• Постановление Правительства РФ от 15.12.2018 N 1572 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
• Постановление правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство»

Начиная ремонт в квартире либо в нежилом помещении: магазине, офисе, апартаментах, важно иметь представление о том, какие вещи допустимо будет сделать и каким образом это можно узаконить и за что можно понести административную и уголовную ответственность.

Разберем подробно законодательство, касающееся случаев перепланировок жилых помещений, а также нежилых помещений, расположенных в жилых домах.

В первую очередь, данная информация будет интересна собственникам помещений и арендаторам, которые так или иначе сталкиваются с перепланировкой при покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости, иногда даже сами того не ведая.

Итак, какой же закон о переустройстве и перепланировке описывает основные понятия?

Главным правовым актом, дающим ответы на базовые вопросы, связанные с перепланировкой жилых помещений, является Жилищный кодекс РФ.

В 4 главе ЖК РФ (Ст. 25-29) даны определения таких понятий, как перепланировка и переустройство, порядок узаконивания и описаны меры, применяемые к собственникам в случае незаконной перепланировки и переустройства.

Чтобы понимать отличия между переустройством и перепланировкой разберем понятия из Ст. 25 Гл. 4 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ):

• Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме;
• Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В обоих случаях можно подвести итог, что любые строительные работы, которые повлекут изменение конфигурации комнат или месторасположения сантехприборов и кухонных плит от исходных сведений, содержащихся в документах БТИ, кадастровом паспорте или Выписке ЕГРН (сведения Росреестра), требуют согласования с уполномоченными инстанциями города.

За несогласованную перепланировку можно получить штрафы, особенно это актуально для юридических лиц. Для юридических лиц предусмотрен штраф 300 000 руб. Переждать, если подали жалобу на незаконную перепланировку, не получится потому, что на этот случай предусмотрен судебный порядок привлечения к ответственности. При игнорировании решения суда можно даже лишиться недвижимости — помещение продадут новому собственнику с торгов.

В ст. 26 Гл. 4 Жилищного кодекса приводится порядок согласования с органами местного самоуправления. По данному порядку работают уполномоченные органы самоуправления. Однако, в ЖК РФ не прописаны множественные нюансы, относящиеся уже к действию регламентов, работающих непосредственно в поле ведения конкретных контролирующих инстанций каждого отдельного субъекта Российской Федерации.

Рассмотрим два субъекта на предмет действующих в них законов о перепланировке – это Москва и ближайшее Подмосковье.

Какой закон о перепланировке в Москве

В Москве регламентирующим законом о перепланировке квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах является Постановление Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 г.

В закон о перепланировке в 2020 изменения планируется внести, но на данный момент действует Постановление Правительства Москвы № 508-ПП, редакция с изменениями от 17.12.2018 г.

Приведем выдержки из действующей редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые будут перепланировкой либо переустройством, которые согласовываются в службах города в определенном порядке с получением разрешения на перепланировку.

Закон о перепланировке помещений разрешает проводить следующие виды работ:

• устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш; двухкомфорочной электрической плиты не требует согласования);
• устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат; устройство несущих стен;
• прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц;
• резка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
• заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
• демонтаж разгружающих перегородок;
• изменение конструкции полов (изменения полов или устройство новых) в домах с деревянными перекрытиями;
• разборка (полная, частичная) не несущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия (разгружающие);
• монтаж перегородок, создающих нагрузку более 150кг.м2- для железобетонных перекрытий;
• монтаж перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
• устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается;
• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) (сюда же относится демонтаж подоконных блоков).

Функцию контролирующего органа за выполнением закона о перепланировке жилых помещений в г. Москве выполняет Мосжилинспекция.

Если в планах провести работы в квартире или помещении, которые можно охарактеризовать одним или несколькими видами работ из списка, то нужно получать Разрешение в Мосжилинспекции до начала работ.

Есть и второй вариант — закон о перепланировке, согласование предполагает и по факту уже выполненных работ. Выполненные ранее работы по перепланировке без разрешения можно принять по Акту о завершенном переустройстве и перепланировке, который также выдает Мосжилинспекция. В этом случае нужно понимать, что по закону предусмотрена административная ответственность для всех собственников помещений с неузаконенной перепланировкой. Так для физических лиц неузаконенная перепланировка грозит штрафом в размере 2 500 руб., для юридических лиц – не менее 300 000 руб.

Также стоит обратить внимание, что закон о переустройстве и перепланировке не только разрешает, но и запрещает выполнять некоторые строительные работы:

• Невозможно узаконить проемы в диафрагмах, ребрах жесткости (несущих стенах), которые могут привести к аварии и потери несущей способности здания, невозможен снос несущих стен, колонн;
• Запрещается уменьшение вентиляционных и технических коробов, замуровывание инженерных стояков в стены (короба – это площадь, находящаяся не в вашей собственности, а доступ к стоякам обусловлен необходимостью обслуживания);
• Запрещена трапповая система водоотведения в санузле;
• Присоединение общедомового имущества, тамбуров к нежилому помещению;
• Практически невозможно согласовать пристройку (тамбуры, дополнительные помещения, надстроить этаж). Эти работы подпадают под действие другого закона, так как относятся к реконструкции здания.

Перечисленные виды работ, кроме последнего пункта, нельзя согласовать ни в каком порядке.

Квартиры и помещения с неузаконенной перепланировкой чаще теряют в цене при продаже и других видах сделок. Также неузаконенная перепланировка в квартире при оформлении ипотеки может стать причиной отказа. Регистрация договора аренды помещения может затянуться из-за несогласованной перепланировки, что повлечет издержки для бизнеса.

Поэтому перед началом работ по перепланировке лучше довериться профессионалам.

Какие законы о перепланировке в Московской области.

Стоит сказать, что в Московской области, в каждом городском округе есть законодательная база положений о перепланировках, принятая Администрациями городов. Законы, регламентирующие согласования перепланировки, переустройства жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, не отличаются от закона правительства Москвы. Законы по перепланировке в административных округах и городах имеют в своем составе одну базу — федеральный закон о перепланировке — Жилищный кодекс РФ.

Если рассмотреть подробнее закон о перепланировке помещений на примере Постановления администрации муниципального образования городской округ Люберцы МО от 18.08.2017 N 793-ПА «Об утверждении Положения о порядке оформления разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилых (нежилых) помещений, расположенных на территории городского округа Люберцы» и Постановления Правительства г. Москвы №508-ПП, то оба закона, имеют схожие виды работ, на которые требуется получать разрешение перед непосредственным выполнением.

Разрешение на перепланировку выдается Администрацией городского округа. После чего можно приступать к работам, не боясь нарушить закон о перепланировке.

Единственным отличием законов в Московской области является то, что по ним не предусмотрено согласование ранее выполненных работ с Администрацией города. В этом случае необходимо обращаться в суд. Соответственно, чтобы узаконить перепланировку через суд, нужно понимать, что перепланировка должна отвечать требованиям действующего закона о перепланировке квартир, строительным и санитарным нормам.