Объединение лоджии с комнатой

• Несогласованная перепланировка, включающая в себя объединение лоджии с внутренними помещениями квартиры, может стать причиной проблем с куплей-продажей такой квартиры — те, кто покупают в ипотеку не смогут ее купить, а остальные покупатели будут просить снижение стоимости или отказываться от сделки;
• Собственник рискует получить штраф и предписание от Мосжилинспекции, которая потребует вернуть в исходный вид квартиру;
• Если согласование объединения лоджии не получено — столкнетесь с отказами банков в выдаче кредитов под залог квартиры;
• При обнаружении несогласованного объединения комнаты с лоджией возможно судебное разбирательство, в котором можете лишиться прав на квартиру;
• Ожидание контролирующих и инспектирующих служб в квартиру с претензиями к выполненному ремонту, создаёт нервную обстановку при проживании.

Дело в том, что при присоединении помещений лоджий, веранд и террас увеличивается общая площадь квартиры, что противоречит Жилищному кодексу РФ, а в соответствии с Градостроительным кодексом РФ — это не перепланировка, а уже реконструкция жилого дома, так как меняются технико-экономические показатели квартиры и жилого дома в целом.

Технический аспект, не допускающий полноценного объединения, связан с необходимостью дополнительного обогрева площади, которая изначально проектировалась, как холодная.

Работы, при которых происходит объединение лоджии с комнатой без установки стеклопакетов, Мосжилинспецией рассматриваются, как нарушение теплового контура здания. Это связано с тем, что лоджия изначально является холодным помещением и при присоединении к квартире происходит теплопотеря, так как на обогрев лоджии требуется использовать дополнительную энергию, неучтенную при проектировании здания. И если учесть, что 90% собственников хотят площадь лоджий сделать отапливаемыми, то в зимний период времени из-за неучтенных площадей произойдёт увеличение нагрузки на отопительную систему здания, что приведет к нарушению теплового контура многоквартирного дома и ухудшению условий проживания жильцов многоквартирного дома.

• Градостроительный кодекс РФ.
• Жилищный кодекс РФ.
• Согласование перепланировки в жилых многоквартирных домах регулируется постановлением Правительства Москвы № 508, принятым в декабре 2011 года (последняя редакция- ППМ №1104 от 29.12.2017г.) и внесшим большое количество изменений в данную область.

Это сложные нормативные акты для юристов, не говоря уже о большинстве людей без юридического образования. А что говорят нормативные Акты — можно ли согласовать присоединение лоджии к комнате?

Согласно п. 10 Постановления № 508 при проведении работ по переустройству и перепланировке в жилых многоквартирных домах не допускается:

10.18. Устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей(стен) в объектах.

Этот пункт накладывает ограничение на согласование присоединения лоджии к квартире. Рекомендуем опираться на тех людей, у кого есть опыт в области согласований и накопленные знания, как узаконить присоединение лоджии к квартире.

Рекомендуем посмотреть и изучить примеры документов, если решили выполнить согласование присоединения лоджии к комнате

• БТИ до перепланировки (Технический паспорт на квартиру) — необходим для сдачи в инстанции пакета документов;
• «Проект перепланировки» — необходим для процесса согласования;
• «Техническое заключение» — оценка текущего состояния строительных конструкций и возможности выполнения будущих строительных работ;
• «Разрешение на перепланировку» – это разрешение на строительные работы в квартире;
• Акт о завершенном переустройстве — это приемка работ в квартире инспектором;
• БТИ после перепланировки — отражение реальной планировки квартиры после выполненных работ;
• Технический план помещения, разработанный кадастровым инженером;
• Внесение изменений в ЕГРН — это финальный этап согласований по квартире.

БТИ до перепланировки

Проект перепланировки

Техническое заключение

Разрешение на перепланировку

Акт о завершенном переустройстве

БТИ после перепланировки

Технический план помещения

Так как есть ограничения, то каждый случай необходимо рассматривать отдельно. Узаконить присоединение лоджии к комнате невозможно без установки теплотехнического разъединения теплой части квартиры (отапливаемой) и холодной части самой лоджии. Логично, что возникает вопрос у собственников: «а как же те дизайн проекты в модных журналах, в которых дизайнеры рисуют красивые картинки с будущей планировкой, где комната присоединена к лоджии». На это можно ответить только фразой «не знание закона не освобождает от ответственности», а последствия есть и в каждом случае размер бедствия свой.

Каждый собственник решает для себя как поступить, когда возникает дилемма с согласованием узла в квартире между комнатой и лоджией. Делать или не делать присоединение лоджии, согласовывать или нет. Варианта два:

Вариант №1. Самостоятельное согласование присоединения лоджии.
Согласование присоединения лоджии к комнате в Москве или к комнате самостоятельно — это непростая задача, которая потребует много времени, сил, средств и знаний, а при этом результат не гарантирован.

Вариант №2. Поручить профессионалам, у которых опыт и знания, чтобы перепланировка – объединение лоджии комнатой, было согласовано.
Опытному менеджеру по согласованиям намного легче оценить возможность согласования того или иного случая присоединения лоджии, а также менеджер поможет найти приемлемый вариант законного решения в каждом конкретном случае.

Рекомендуем воспользоваться услугами менеджеров по согласованию, которые неоднократно проходили процедуру от начала до конца. Выберите компанию «ЖИЛЭКСПЕРТИЗА», заключите договор и занимайтесь своим делом, а менеджеры выполнят данное поручение.

Согласовать присоединение лоджии к комнате с оформлением всех документов и при этом, чтобы увеличилась квартира на площадь лоджии, теоретически, возможно, при условии согласования реконструкции многоквартирного дома.

Почему же так не делают, ведь собственники хотели узаконить объединение лоджии и комнаты?

Для того, чтобы начать оформление реконструкции нужно собирание собственников жилого многоквартирного дома, при этом 100 процентов собственников должны проголосовать за реконструкцию, при которой лоджии становятся частью комнаты или за конкретные квартиры.

На основании положительного решения собрания собственников жилого многоквартирного дома проводится техническое обследование дома на предмет возможности проведения реконструкции. Выполняется проект реконструкции, который проходит согласования в городских контролирующих и инспектирующих службах. Далее получаем разрешение на реконструкцию и приступаем к работам. Таким образом, становится понятно, что получить разрешение на реконструкцию для присоединения лоджии стоит намного дороже стоимости квартиры, к которой хочется присоединить лоджию. По этой причине присоединение лоджии к комнате становится недосягаемым и нелогичным для того, чтобы этим заниматься. И на вопрос «можно ли узаконить присоединение лоджии к комнате» отвечаем: можно, но дорого.

• Для того чтобы определить есть ли перепланировка в квартире или нет, необходимо взять поэтажный план в БТИ и внимательно сопоставить с планировкой в квартире. Поэтажный план БТИ выполняется в масштабе и поэтому размеры простенков, расположение перегородок, дверных проемов, расположение приборов в санузле и на кухне должны совпадать с местоположением и размерами.
• Если план БТИ совпадает с планировкой в квартире, то перепланировки нет, если есть отклонения — перепланировка или переоборудование квартиры производились. Таким образом легко определить объединение лоджии с комнатой и другие отклонения.
• Объединение лоджии с комнатой, согласование начинается с проведения анализа ситуации в квартире относительно документов БТИ и Росреестра.
• Каждый собственник должен помнить и знать о том, что документы именно этих органов, БТИ и Росреестр, должны соответствовать планировке квартиры.

Эта информация полезна при покупке квартиры, при планировании нового ремонта в квартире или после того, как вам подарили квартиру или квартиру наследуете.